マンション ルーフバルコニー排水溝に雑草が生えて防水工事しました 注意しましょう
我がマンションでは2022年の第18期通常総会で2ヶ所のルーフバルコニー防水更新工事が議決され､7･8月に1.3ヶ月で施工されました。2016年の大規模修繕工事ではルーフバルコニーは歩行が出来る｢アスファルト防水押えコンクリート仕上げ｣で更新時期では無く､足場が無くても後日施工可能とのことで先送りしました。今回､防水保証切れの為､管理会社が現地確認したところ､雑草が排水溝に生えてしまっていたので防水層に根を張り破断している可能性があると言うことで防水更新工事を実施しました。
目次
調査報告と防水工事の必要性
議案に添付された調査報告書を確認すると排水溝に結構､雑草が生えていました。ここまで生えていたら､防水層まで根が到達している可能性があるので､防水更新工事やむ無しと言う感じでした。
うちのベランダもマイガーデンしているので落ち葉､土砂などが排水溝に溜まりますが､年に1回､ベランダ床洗浄する際に排水溝も掃除してきれいにして居ますので雑草が生えることはありません。
当該のルーフバルコニーは専用使用部分のバルコニー柵外に排水溝があり､点検扉などは施錠されているので居住者では掃除できない場所のようです。
屋上(ルーフバルコニー)の排水口に雑草が生えています。植物の根が防水層まで達すると､防水層を破断し､漏水・雨漏りを引き起こします。またコンクリート中に雨水が浸透していくことで､内部鉄筋が錆び､コンクリート躯体の劣化に繋がります。
放置すると防水に影響も！見過ごしがちな雑草対策 – マンション管理組合のミカタ より引用
ネット検索すると排水溝に雑草が生えることは､よくあるようです。
提示された調査報告書の写真には2ヶ所あるルーフバルコニーのうち1ヶ所だけだったようで､翌年､別途伺った際に聞いた話では『一度排水溝が詰まり排水されなかった際には管理員さんに除去してもらい､以後､排水溝はきれいになっていたし､雑草は元々生えていないので防水工事を何でするのかと思った。』と言うことでした。
ルーフバルコニー防水工事完了<2022/8月>
ウレタン塗布防水工事が完了しました。
アスファルト防水押えコンクリート仕上げの耐用年数
耐用年数をネット検索すると．．．
アスファルト防水《押えコンクリート仕上げ》
屋上防水の耐用年数は種類と工事の方法で変わります – 関防協｜関東防水管理事業協同組合【防水工事の総合窓口】 より引用
建設省総合開発プロジェクト(昭和55〜59年)の｢建築防水の耐久性向上技術｣資料では約17年とされています。田島ルーフィング(株)の経年防水層分析試験など､独自研究データによる推定耐用年数は26〜38年です。
アスファルト防水押えコンクリート仕上げ 標準耐用年数 約17年(20〜32年)
リフォームをお考えの方へ 防水層の耐用年数 | 田島ルーフィング株式会社 より引用
本来､コンクリートで保護されているアスファルト防水押えコンクリートの標準耐用年数は17年のようなので2004年竣工の我がマンションの2022年更新工事は標準より保っていましたが､雑草が生えなければ30年以上､保ったかもしれないと思うと残念でした。
今後の再発予防方法検討中
排水溝に雑草が生えないようにするには､定期的に排水溝の点検清掃を実施する必要があります。
特に排水口目皿が落ち葉､土砂､飛んできたビニール袋などの詰まってしまうと排水ができなくなり､雨水が溜まって防水立ち上がりを超えてしまうと漏水してしまいます。雑草が生える前に排水詰まり､越水しない為にも定期点検が原則です。
我がマンションの管理委託仕様書の設備定期点検には｢屋上｣は入っていても､｢ルーフバルコニー｣は入っていないとのことなので追加で点検して､必要であれば清掃してもらうようにするよう検討中です。
まとめ
ご自分のマンションの管理委託契約書に屋上､ルーフバルコニーの排水溝点検が入っているか､一度ご確認下さい。
自宅でルーフバルコニーを活用されてマイガーデンにしている方々はご自分で掃除できない排水溝がある場合､普段からルーフバルコニーの床掃除をして落ち葉や土砂が排水溝に流れ込まないように注意して下さい。万が一､掃除できない排水溝に落ち葉や土砂が堆積してしまった場合には管理員さんか､管理組合に申し入れて清掃してもらいましょう。
アスファルト防水押えコンクリート仕上げのルーフバルコニーはウレタン塗布防水よりも見栄えも良いので問題無いように管理して30年以上そのまま使いたいものですネ😁
